「最初に聞いた金額と、資金計画書の金額が、1,000万円以上違う」。
長年、住宅営業をやってきて、同じ驚きを経験される場面を見てきました。実は、これは営業が嘘をついているというより、「金額が何を含んでいるか」の定義が、最初の説明と資金計画書で違うことが原因になりやすいのです。この記事では、見積もりで見落としやすい費用と、契約前に聞いておきたい質問を、営業の立場から正直にお伝えします。読み終わるころには、資金計画書のどこを見ればいいか、自分で判断できるようになります。
家づくりの費用は3つに分かれる
注文住宅にかかる費用は、大きく次の3つに分かれます。
① 本体工事費
建物そのものにかかる費用です。基礎、構造、屋根、外壁、内装、設備などが含まれます。広告やパンフレットの「坪単価」は、この本体工事費だけを指していることが多いです。
② 付帯工事費
建物の外側や、暮らせる状態にするための工事の費用です。屋外の給排水やガスの引き込み、地盤改良、解体、外構工事などがあたります。土地の状況で金額が大きく変わります。
③ 諸費用
工事以外にかかるお金です。登記費用、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険、税金、引っ越し費用などがあります。
割合の目安は、本体工事費が全体の7〜8割、付帯工事費が1〜2割、諸費用が1割前後と言われています。ただし、土地や仕様で大きく変わるので、あくまで目安です。
展示場で聞いた金額と、資金計画書がずれる理由
展示場で最初に聞く金額は、本体価格のみの場合が多いです。一方、資金計画書には、付帯工事費と諸費用が加わります。さらに、展示場のモデルハウスは、延床面積が大きく、仕様も上位のものが多いため、実際に自分が建てる家とは、前提が違うこともあります。
そのため、最初に聞いた金額と、資金計画書の総額に、大きな差が出ることがあります。
見落としやすい費用10項目
資金計画書をもらったら、まず次の10項目が入っているかを確認してください。金額そのものより、**「入っているか、入っていないか」**を見るのが最初の一歩です。
1. 付帯工事費
屋外の給排水やガス、電気の引き込みなど、建物の外側の工事です。「本体価格」には含まれないことが多く、土地の状況で金額が変わります。
2. 地盤調査・地盤改良費
地盤調査の結果、補強が必要と判断されると、改良工事の費用がかかります。調査をするまで、必要かどうかも金額も確定しません。契約前の見積もりでは、「改良が必要になった場合の概算」を聞いておくと安心です。住宅会社によっては、契約前に地盤調査を実施してくれる会社もあります。地盤改良工法によりますが、改良に5〜600万かかるケースもあります。
3. 外構工事
駐車場、フェンス、門まわり、アプローチ、庭などです。後回しにされやすく、資金計画に入っていないことがあります。敷地の大きさ、形状、高低差にもよりますが、建物価格の１割以上の予算組みは必須かと思います。
4. 照明・カーテン・エアコン
建物とは別扱いになりやすい項目です。家全体で見ると、意外に大きな金額になります。特にエアコンやオーダーカーテン、間接照明などはしっかり予算組みしたいところです。
5. 登記費用
建物を建てたあとの登記や、住宅ローンの抵当権設定の登記などにかかる費用です。司法書士や土地家屋調査士への報酬が含まれます。
6. 住宅ローンの諸費用
事務手数料、保証料、団体信用生命保険などです。金融機関やプランで大きく変わるので、借り入れ先が決まる前の見積もりは、概算になりがちです。変動金利やフラットなどは借入額の2.2%手数料がかかるので大きいですね。
7. 火災保険・地震保険
補償の内容や期間で、保険料が変わります。契約までに、複数の見積もりを比べておくと安心です。
8. 税金
契約書に貼る印紙代、不動産取得税、入居後に毎年かかる固定資産税などです。入居したあとにかかるものは、資金計画書に入っていないこともあるので、別に確認してください。
9. 引っ越し・仮住まい・家具家電
建て替えの場合は、仮住まいの家賃や、荷物の保管費用もかかります。家具や家電を新調すると、さらに費用が増えます。
10. 水道の引き込み・負担金、浄化槽
水道の引き込み工事や、自治体の負担金がかかる場合があります。下水道が通っていない地域では、浄化槽の設置費用も必要です。土地によって違うので、土地を決める前に（これ大事！）確認するのがおすすめです。
チェックのコツ
1つずつ、「この見積もりに入っていますか?」と聞くのが、いちばん確実です。次の章では、営業に聞くとよい質問を、まとめてご紹介します。
見積書で必ず聞くべき質問5つ
見積書や資金計画書をもらったら、その場で、または次の打ち合わせまでに、次の5つを営業担当者に聞いてみてください。聞くこと自体は、失礼でもなんでもありません。 誠実な担当者ほど、きちんと答えてくれます。
質問1:「この見積もりに含まれていないものは何ですか?」
いちばん大切な質問です。含まれているものより、含まれていないものを先に聞くのがコツです。答えを、そのまま紙にメモしておくと、あとで比べるときに役立ちます。
質問2:「付帯工事費と諸費用の内訳を出してもらえますか?」
「一式」とだけ書かれている項目は、中身を確認してください。内訳が出せる会社は、見積もりを丁寧に作っている目安になります。出せない場合は、いつまでに出せるかを聞いてください。
質問3:「標準仕様とオプションの線引きはどこですか?」
カタログの写真やモデルハウスの設備は、オプション仕様のことがあります。キッチン、お風呂、床材、窓、断熱の仕様を、標準のものと、追加費用がかかるものに分けて教えてもらってください。
質問4:「地盤改良が必要になった場合、概算はいくらくらいですか?」
地盤は調査をするまでわかりません。そのため、見積もりには入っていないことが多い項目です。「必要になる可能性」と「その場合の幅」を、契約前に聞いておくと安心です。正確な金額が出せなくても、考え方を教えてもらえるはずです。
質問5:「最終的な総額の目安を、書面でもらえますか?」
口頭の説明は、あとで「言った、言わない」になりやすいです。総額の目安を、日付と担当者名の入った書面でもらっておくと、あとで見返せます。メールで送ってもらうのも、記録として使えます。
聞くときのコツ
- 質問は、打ち合わせの前に、メモにして持っていくと、聞き忘れません。
- 答えは、その場で書き留めるか、あとでメールで確認します。
- 複数の会社を比べるときは、全社に同じ質問をして、答えを並べて見比べると、違いがよく分かります。
5つの質問の答えを集めたら、次のステップは、複数の会社を同じ条件で比べることです。
まとめ
上記内容は、家づくり資金計画書の基本中の基本の項目です。これらを明確に説明できない会社や営業担当は完全に「ハズレ」だと思いますし、後から費用がどんどん高くなっていくのは本当に辛い家づくりになります。しっかり押さえていきたいですね。
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